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2021-03-01



施轉讓、互換、出資或者贈與的,該建築物、構築物及其附屬設施占用範圍内的建設用地使用權一并處分。”此外,《擔保法》和《城市房地産管理法》均對“房地一體”作了明确規定。根據上述規定,正是基于土地使用權和房屋所有權的相互依附關系,對于土地使用權或房屋所有權單獨處置的,都應當遵循“房地一體”的原則。由于對土地查封和房屋查封順位不同而造成的主要矛盾,如何确定由哪個法院主持對被查封不動産的處分與分配?根據最高人民法院《關于人民法院執行工作若幹問題的規定(試行宝宝八角帽的钩法视频)》規定,對參與被執行人财産的具體分配,應當由首先查封、扣押或凍結的法院主持進行。但是,究竟是土地首封法院還是房屋首封法院主持分配?這在目前并沒有明确法律規定。在司法實踐中,已經出現過類似判例。根據“房地一體”原則,盡管存在房屋與土地查封順序不一緻情形,但“房地一體”的處分權一般都根據時間排序來确定,即第一個采取查封措施的法院,無須考慮該法院查封的是土地還是房産,隻要時間在先即獲得整體房地産的處分權。但是,以上判例并不能作爲不動産登記機構确定哪家法院有處分權的依據。正确的做法是,不動産登記機構應将登記簿記載的查封情況書面告知土地和房屋的首封法院,請法院審查确定後再辦理相關登記。這樣處理的目的是,避免因爲不同法院要将房屋和土地分割執行而造成的所謂“空中樓閣”的鬧劇,從而也避免使登記機構陷入“兩難”的尴尬境地。2004年,最高人民法院、原國土資源部、原建設部印發的《關于依法規範人民法院執行和國土資源房地産管理部門協助執行若幹問題的通知》規定:“國土資源、房地産管理部門認爲人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的,可以向人民法院提出審查建議。”雖然該條款隻規定了權屬錯誤時,登記機構應提出審查建議,但對于房地權屬不一緻的情形,也應及時提出審查建議,人民法院一般都會接受提議并進行審查的。總之,對于司法協助中産生的曆史遺留問題,不動産登記機構應根據“尊重曆史、如實記載、審慎審查、及時建議”的原則,充分利用司法協助中的建議權,提請人民法院進行審查,規避登記風險。郵箱:zgbdc2015@163.com《中國不動産》(月刊)創刊于2015年1月。國内統一連續出版物号爲CN10-1292∕F,國際标準刊号ISSN2095-9265。● 自然資源部主管,中國自然資源報社主辦,部自然資源确權登記局協辦● 及時傳遞自然資源和不動産登記重要信息,宣傳解讀重大政策● 面向全國不動産(自然資源)登記機構,追求專業、權威,聚焦相關法律法規,促進健全完善制度體系;聯結不動産和自然資源登記各相關環節,服務于相關從業者、參與者和研究者● 引領創新,啓發智慧,交流推廣各地不動産和自然資源統一登記、權籍調查及相關管理工作經驗,加強實務探讨,提升理論高度● 搭建中國不動産信息共享全媒體平台,促進不動産登記、交易相關延伸業務發展與融合,深度挖掘市場價值……歡迎訂閱:《中國自然資源報》(含智能手機原版閱讀)請直接在當地郵局訂閱,郵發代号:1-22.



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