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2021-03-01



場蒙受損失,然而我們的投資組合将發揮互補作用,所以對整體盈利能力的影響将會很輕微。讓本人以一個較嚴峻的情況爲例:假設未來兩年,香港租金按年下降5%。這意味着公司整體年度租金收入将下降約2.3%。要完全抵銷這個損失,我們的内地投資組合便要額外增長4.4%。然而在此期間,我們很大機會把内地物業組合的租金每年提高逾10%,甚或高至接近20%(去年爲12%)。這讓我們整體租金收入仍有合理的增長。事實上,在過去十年,我們大大減少了對香港的依賴。内地業務的内部增長速度更快,而且我們有很多新物業快将落成并開始帶來收入,香港業務的重要性隻會随時間變得越來越低。到目前爲止,動蕩對我們純利的影響仍可控制。若暴力事件重現,對我們今年和明年的影響又如何?近日,投資者普遍提出的一個問題是:香港經濟下行會持續多久?正确的答案當然無人知曉。不過,我們身爲管理層,不得不作出一些假設,作爲制訂業務計劃的基礎。話雖如此,外在環境的混亂狀況可讓人沒法作出合理估計。于本人而言,此刻正是這種狀況。可以做的,就隻有參照一些類似的曆史事件,希望有所啓發。六個月前,本人向讀者重提,1997年7月2日開始爆發的亞洲金融危機時情況有多嚴重。我們的香港租金下降,直到2008年始恢複金融危機前的水平,花了将近11年的時間。這次會一樣糟嗎?本人不知道,也不想猜測。然而,有幾項觀察或許可以給我們一些啓示。在1997至2002年的亞洲金融危機期間,香港面對的基本上是一個經濟問題。1998年8月,即金融危機爆發後的13至14個月,六家國際金融機構(三家投資銀行及三個對沖基金),認爲可以利用港元與美元挂鈎的聯系彙率制度大賺一筆。他們都是本人私下認識的,知道擊潰這個制度便可以賺取暴利,即使他們深知這會摧毀我們的經濟和衆多巿民的生計也在所不惜。他們找到的切入點是股票市場,它比貨币市場小得多,因此比較容易操控。在發生嚴重地域性金融危機之時擊潰股票市場,将會引起社會恐慌,從而有可能打垮貨币聯系彙率制度。他們已沽空港元,準備獲取巨額利潤。對于我們的城市而言,可幸時任香港行政長官董建華先生在北京的支持下,采取果斷行動來抵抗狙擊并獲取勝利。否則,我們的經濟會陷入萬劫不天堂网手机版2018免费複之地,或許需要十年的光景才能複蘇。盡管狙擊者的行爲可能并非違法,但道德上絕對說不過去。僅僅爲了一己私利,他們可以摧毀無辜市民的生計也不眨一眼。這種行爲不道德,參與者當然亦不道德,因爲他們策劃并執行了這計劃。香港得以幸免,有賴穩健的金融體系,以及遇上出色的領袖。泰國和印尼則沒有那麽幸運。本人經曆了那個時期,不僅見證了那些經濟體整體所遭受的損害,更耳聞目睹各國無數人民,尤其是窮人所遭受的創傷。很多人的一生就此被摧毀;其他的則掙紮了許多年,方能重新開始正常生活,這就是資本主義最醜惡的一面。在被狙擊的那一年(1998年),香港經濟萎縮了近6%,将近三年後本地生産總值才回到1997年的水平。除了2000年出現的必然反彈外,經濟增長一直非常緩慢,直至2004年。我們經曆了1998年、1999年、2001年、2002年和2003年五個萎靡不振的年頭。那五年的本地生産總值按年算僅增長0.4%。盡管恒隆當時如今天一樣财力雄厚,但也花了十年時間才使香港的租金回複到金融危機前的水平。慶幸的是,我們當時(在2000年)在上海的新項目迅速帶來收入,減緩了香港租金下滑帶來的沖擊,很多其他企業則沒有那麽幸運。把這個悲慘故事倍大數千,你便會明白香港


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